Als Mieter die Klauseln zur Schönheitsrenovierung überprüfen

Der Bundesgerichtshof hat sich in den letzten Jahren mehrfach mit den Klauseln zur Schönheitsrenovierung in Mietverträgen beschäftigt und in diesen Fällen allzu einfach gehaltene Regelungen als unzulässig verworfen.

Diese Entscheidungen sind für Vermieter und Mieter höchst relevant, denn wenn die jeweilige Klausel unzulässig ist, dann gelten die Regelungen des BGB und diese in diesen Punkt höchst mieterfreundlich. Denn in ungewöhnlicher Deutlichkeit sagt der § 538 zur "Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten."

Daraus folgt, dass der Gesetzgeber die Verantwortung für normale Schönheitsrenovierungen beim Auszug auf den Vermieter legt. Durch den Mietvertrag kann dies zwar anders geregelt werden, aber zum Bedauern der Vermieter ist hier der Handlungsspielraum von Jahr zu Jahr durch die Rechtsprechung des BGB geringer geworden.

So war es üblich, einfach im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter zum Auszug die Wohnung fach- und sachgerecht neu renoviert zu übergeben habe. Dies hat der BGB deshalb als unzulässig verworfen, weil hier nicht berücksichtigt ist, dass entsprechend der Nutzungsdauer und der Nutzungsart diese Renovierung möglicherweise gar nicht nötig ist.

Ebenso und aus demselben Grund ist es unwirksam, starre Fristen für Renovierung durch den Mieter festzulegen. So waren Verträge sehr beliebt, bei denen für Küche und Bad relativ kurze Renovierungszyklen festgelegt wurden während für Wohnräume und Flure längere Zeiträume vorgesehen waren.

Es kann davon ausgegangen werden, dass zurzeit noch viele Mietverträge unzulässige Klauseln enthalten. Eine mögliche zulässige Klausel wäre es, Renovierungszyklen als Orientierungslinie vorzugeben und dann in jeweiligen Einzelfall über die konkreten Termine sich als Vermieter flexibel zu geben. Also etwa in dem Sinne:

* Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass nach etwa 5 Jahren die Küche vom Mieter fach- und sachgerecht renoviert wird. Hiervon kann im Einvernehmen und je nach dem Zustand der Küche und der Intensität der Nutzung abgewichen werden.

 

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