Eine zweijährige Zimmerbindung für Studenten ist normalerweise keine zulässige Mietvertragsgestaltung

Normalerweise werden Mietverträge unbefristet geschlossen und können von beiden Seiten mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Bei Studenten-Zimmer wird aber häufig von dieser Regelung abgewichen. Denn die Vermieter sind nicht unbedingt an einen häufigem Wechsel interessiert und legen daher für ihre Mieter, die Studenten, eine deutlich längere Kündigungsfrist von beispielsweise zwei Jahren fest. Das ist dann ein Problem, wenn der Student aus privaten oder beruflichen Gründen den Studienort wechseln muss. Denn die Möglichkeit des Stellens eines Nachmieters muss der Vermieter als Vertragsauflösung nicht akzeptieren.
Nun hat sich der Bundesgerichtshof mit der zweijährigen Zimmerbindung für Studenten befasst und entschieden, dass dies keine zulässige Mietvertragsgestaltung ist (Aktenzeichen: VIII ZR 307/08): Ein mittels Formular vereinbarter zweijähriger Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag, der über ein gemietetes Zimmer abgeschlossen wurde, ist unwirksam, wenn dieses Zimmer nur für Studien-Zwecken an diesem Studienort angemietet wurde. Denn dadurch werden dem Studenten die Mobilität und Flexibilität genommen, die er zur Gestaltung seines Studiums braucht. So kommt es vor, dass man als Student feststellt, dass entweder das Studienfach oder der Studienort nicht richtig bestimmt wurde, oder man muss als Student für ein Semester ins Ausland. Gegenüber diesen sehr grundlegenden Interessen an Flexibilität müssen die Interessen der Vermieter an der Vermeidung von Fluktuation zurückstehen. 

Wichtig scheint mir zu sein, dass das BGH auf den "formularmäßig vereinbarten Vertrag" abhebt. Darauf könnte man folgern, dass eine schriftliche Einzelvereinbarung aus besonderen Umständen, die die Kündigungsfrist auf zwei Jahre verlängert, durchaus möglich ist. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter hier ein besonders Interesse auch mündlich dem Vertragspartner vorträgt und dieser akzeptiert, dass er in den nächsten zwei Jahren auf die Flexibilität des Wohnungswechsels verzichtet. Ob eine solche Sicht aber rechtlich Bestand hätte, muss zweifelhaft bleiben. 

Studenten, die einen entsprechenden Vertrag mit sehr langer Kündigungsfrist "formularmäßig" abgeschlossen haben, sind durch dieses BGH-Urteil in ihren Handlungsmöglichkeiten beim Wunsch nach einem vorzeitigen Auszug also gestärkt. 
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