Die Bewertung offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds gehören zur Kategorie der Publikumsfonds, da sie praktisch und ungleich geschlossener (Spezial)Fonds jedem Anleger offen stehen. Anlageziel bei diesen Fonds sind Immobilien, d.h. der Kauf von bzw. die Beteiligung an Bürogebäuden, Praxen, seltener an Mietshäusern, oder aber auch (noch unbebauten) an Grundstücken.

Dabei haben die Fondsmanager die Aufgabe, entsprechende Objekte und Mieter zu suchen, diese vor allem auf deren Bonität und Zahlungsmoral bezüglich Mieten auszusuchen und sich um die Instandhaltung der Gebäude zu kümmern, damit eben deren Bewertung, welche eng mit der Qualität der Häuser und nicht zuletzt auch deren Lage abhängig ist, gut ausfällt. Die Bewertung eines offenen Immobilienfonds ist abhängig sowohl von quantitativen Faktoren (Performance, Rendite, etc.), wie aber auch von qualitativen Aspekten, so zum Beispiel auch, wie das Fondsmanagement bezüglich Erwerb und Verkauf neuer Anteile handelt. Nicht selten nämlich leiden die Renditen der Anleger darunter, dass Immobilien leer stehen und keine passenden Mieter gefunden werden können. Auch die Bewertung der Objekte durch Sachverständige vor deren Erwerb ist mitunter umstritten, da sich nicht selten deren Einschätzung als nicht richtig und insofern Rendite schwächend erweist, sobald entsprechende Gebäude in den Besitz des Fonds übergehen und keine entsprechenden Mietpreise/Verkaufspreise erzielt werden können.
Unabhängige Rating-Agenturen wurden von den Investmentgesellschaften beauftragt, einheitliche Ratings, also qualitative und quantitative Bewertungen, für alle Immobilienfonds zu erstellen, um den Anlegern mehr Transparenz bieten und natürlich auch besser für ihre Produkte werben zu können. Dies geschah vor allem, weil immer mehr Anleger aufgrund nicht verständlicher, womöglich falscher Bewertungen und folglich schlechten Renditen ihr Kapital aus dem Fonds durch Anteilsverkäufe zurückzogen und sich kaum neue Investoren fanden. Sobald nämlich zu viele Anleger ihre Anteile zurückgeben, droht die Gefahr, dass die Investmentgesellschaft ihre Anteile selbst zurückkaufen müssen, was hohe Liquidität oder eben Aufnahme teurer Kredite bedeutet.

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