Was ist eine Instandsetzungsrücklage / Instandsetzungsanalyse?

Eine Instandsetzungsrücklage ist ein bestimmter Betrag, den man als Wohnungseigentümer zurücklegen bzw. einer Hausverwaltung treuhändisch überlassen kann, damit dadurch eventuell anfallende Instandsetzungskosten gedeckt werden können. Reicht diese Summe nicht aus, kann eine Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen, die dann auf alle Mieter aufgeteilt wird.

Wenn man andererseits eine Wohnung kauft, ist der Verkäufer seinerseits nicht verpflichtet Auskunft über eine eventuell existierende oder eben nicht existierende Instandsetzungsrücklage zu geben. Für den Käufer bedeutet dies demnach viel Eigenrecherche und eventuell eine finanzielle Mehrbelastung in Form von Renditeeinbußen. Existiert jedoch eine Rücklage und wurde diese zum Zweck der Renovierung eingesetzt, bedeutet dies, dass sich der Wert der Immobilie erhöht - und damit letztendlich auch deren Verkaufspreis.

Die Instandsetzungsanalyse kann hier hilfreich sein, wenn es darum geht den Zustand der Wohnung zu dokumentieren und festzulegen, welche Maßnahmen mit welcher Dringlichkeit vorgenommen werden müssen. Die entsprechende schriftliche Kostenauflistung ist mögliches Argument bei Preisverhandlungen.

Der Vorteil solcher eines Gebäudebewertungssystems liegt unter anderem darin, dass neben ökologischen Aspekten (siehe Gebäudepass und obligatorische Umrüstung auf Energieeffizienz) auch andere Bewertungskriterien (Art und Menge der verwendeten Materialien, Gebäudelage und infrastrukturelle Gegebenheiten, Innenraumluftqualität, Flexibilität der Nutzung, etc.) berücksichtigt werden können. Letztendlich ergibt sich dadurch ein erschöpfendes Gesamtbild des Hauses / der Wohnung bzw. dessen/deren Wert.

Instandsetzungsrücklagen sollten immer zweckgebunden eingesetzt werden. Außerdem lassen sie sich für Wohnungseigentümer auch dann nur als Werbungskosten absetzen, wenn sie tatsächlich zur Instandhaltung der Immobilie benutzt wurden. Auch müssen die aus Rücklagen bestrittenen Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen gesondert ausgewiesen werden. Schließlich sei noch erwähnt, dass auch Zinsen, welche aus Instandhaltungsrücklagen resultieren, als Kapitaleinkünfte der Abgeltungssteuer unterliegen.

 

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