Den "Einheitsmietvertrag" gibt es in verschiedenen Varianten 

Früher konnte man den Einheitsmietvertrag im Schreibwarenladen an der Ecke kaufen. Der Begriff Einheitsmietvertrag legte dabei eine einheitliche Regelung nach den Bedürfnissen aller Beteiligten nahe, eine Sichtweise, die der unterschiedlichen Interessenlage im Mietrecht nicht immer entspricht.

Aus der Sicht eines Mieters sind bestimmte Klauseln anders zu gestalten als aus der Sicht des Vermieters; ein Einheitsmietvertrag, der diese unterschiedlichen Interessenlagen gleichermaßen berücksichtigt, ist also schwer vorstellbar. Deshalb gibt es auch den Einheitsmietvertrag in einer Variante vom Mieter- und Vermieter-Verein.
Generell ist das Mietrecht sehr stark strukturiert, es wäre also vorstellbar, dass man einen Einheitsmietvertrag als Umsetzung dieser Vorschriften konzipiert. Dagegen spricht aber, dass nicht alles im Gesetz genau vorgeschrieben ist. So sind die Vorschriften zu Renovierung von Wohnungen nicht sehr präzise, da je nach Nutzungsgewohnheiten sich unterschiedliche Handlungsbedingungen ergeben müssen. Die früher gern geübte Praxis, im Einheitsmietvertrag einfach festzulegen, dass nach einer bestimmten Anzahl von Jahren, der Mieter die Wohnung auf jeden Fall zu renovieren habe, wurde auch zwischenzeitlich vom Bundesgerichtshof als unzulässig angesehen. Die fortwährende Entwicklung der Rechtssprechung lässt auch den Einheitsmietvertrag schnell veralten.
Besonders problematisch ist es für die Vermieter, wenn sie für neue Verträge solche veralteten Einheitsmietverträge verwenden, wie sie vielleicht noch in der Schublade liegen. Denn dann sind in diesem Einheitsmietvertrag bestimmte Klauseln enthalten, die längst vom Bundesgerichthof aufgehoben sind. Und dann besteht die Gefahr, dass durch die Unterschriften unter dem Einheitsmietvertrag überhaupt keine wirksamen Festlegungen getroffen wurden, also beispielweise keine Renovierungspflicht für den Mieter besteht.
Besser als der Einheitsmietvertrag wäre ein Mietvertrag, der auf Basis eines Musters mit jedem neuen Mieter neu verhandelt würde. Solche Musterverträge sind leicht im Internet zu finden, man muss aber darauf achten, dass diese aktuell sind und dass man in der Lage ist, die jeweiligen Klauseln auf den eigenen Vertrag anzupassen. Generell halten juristische Vereinbarungen besser, die individuell verhandelt und vereinbart werden. Unterschriften unter einem Einheitsmietvertrag mit vielen Klauseln: Da gehen die Juristen schnell davon aus, das die Vertragsparteien keine hinreichen Kenntnis erlangen konnten.
Man sollte also auf den Einheitsmietvertrag verzichten und die konkreten Vertragspunkte individuell vereinbaren. Dann hat man auch eine gute Basis, um spätere gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

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