Erbpacht als Alternative zum Grundstückskauf

Wer ein Grundstück sucht, um darauf zu bauen, für den kommt Erbpacht als Alternative zum Grundstückskauf in Frage. Erbpacht bedeutet, dass man das Grundstück nicht endgültig und dauerhaft erwirbt, sondern dass man für (meist 99 Jahre) daran eine Nutzungserlaubnis bekommt. Ob dies interessant ist, kann zunächst durch eine einfache Rechnung bestimmt werden.

Erbau-Rechte, wie sie für den Grundstückserwerb als Erbpacht üblich sind, werden meist von Kirchen oder Kommunen angeboten, die ein Interesse haben, nach 99 Jahren wieder an ihre Grundstücke zu kommen. Das ist aus deren Sicht verständlich, sollte aber genau geprüft werden, um die eigene Interessenlage als Häuslebauer zu wahren.

Hermann-Josef Tenhagen, Chef der Zeitschrift Finanztest, beschreibt folgende Vorgehensweise, um zu bestimmen, ob Erbpacht als Alternative zum Grundstückkauf interessant ist: Man bestimmt den Wert des Grundstücks und rechnet die Finanzierungskosten zum Beginn der Grundstücksnutzung aus. Geht man bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro zur Finanzierung von 5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung auf, dann bedeutet das 7.000 Euro Finanzierungskosten pro Jahr; die Erbpacht sollte deutlich günstiger ausfallen, damit sie sich als Alternative zum Grundstückskauf lohnt.

Tenhagen verweist selbst darauf, dass diese anfängliche Rechnung problematisch ist. Kommt es nach der anfänglichen Finanzierung zu einer Erhöhung der Erbpacht (z.B. durch Inflationsausgleich) dann steigen die Kosten an. Eine Um-Finanzierung des Grundstückkaufs hat hingegen den Vorteil, dass bereits die Tilgung wirksam geworden ist. Selbst bei einem Anstieg der Zinsen sollten die Finanzierungkosten also langfristig sinken, wenn man das Grundstück endgültig erworben hat.

Interessant ist auch, dass ein Weiterverkauf des bebauten Grundstücks sicher einfacher ist, wenn man sowohl das Gebäude wie das Grundstück in Eigentum und Besitz hat. Man ist ohne Erbpacht als Häuslebauer also flexibler, wenn man seine Lebensplanung ändert und neu disponieren will. Auch die Erben wird es sicherlich eher erfreuen, wenn sie ein Gebäude auf dem eigenen Grundstück erben, nutzen oder verwerten wollen. Und nach den 99 Jahren braucht auch nicht verhandelt zu werden, was denn der Grundstücksbesitzer des Erbpacht-Grundstücks für eine Entschädigung zahlen muss, um das Gebäude zu nutzen.

Haus & Heim

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