Farbwahlklausel im Mietvertrag

Üblicherweise werden die sogenannten Schönheitsreparaturen in Mietverträgen dem Mieter übertragen. Gemeint ist damit die Renovierung des Innenbereichs der Wohnung, die auch beim Auszug aus der Wohnung fällig werden kann. Ich hatte schon oft darauf hingewiesen, dass solche Klausen der Schönheitsrenovierung in Bezug auf die Interessen von beiden Seiten genau geprüft werden müssen.

Viele Vermieter wünschen beim Auszug, dass die Wohnung „geweißt“ übergeben wird. Die üblichen Raufasertapeten sind dann weiß zu streichen und Holzteile an Türen um Fenstern sind mit weißer Farbe zu überstreichen. Das ist nicht nur preiswerter, sondern auch meist einfacher und schneller umsetzbar. Allerdings hat der Bundesgerichtshof schon vor einiger Zeit entschieden, – wie man auch auf examensrelevant.de nachlesen konnte – dass eine Farbwahlklausel im Mietvertrag unzulässig ist, wenn diese die Möglichkeiten des Mieters zur Gestaltung seines Lebensbereichs unangemessen einschränkt.

Eine Formulierung der Farbwahlklausel im Mietvertrag derart, dass bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur weiß zu lackieren ist, wird vom BGH nicht als zulässiges Gestaltung des Mietvertrages angesehen und ist daher nichtig. Denn diese Farbwahlklausel im Mietvertrag beeinträchtigt bereits während der Mietzeit die Interessenlage des Mieters stärker als dies die Interessenlage des Vermieters verlangen würde.

Die Konsequenz dieser Entscheidung ist für die Vermieter recht gravierend. Denn eine Farbwahlklausel im Mietvertrag, die bereits während der Mietzeit dem Mieter eine bestimmte Farbe vorschreibt, führt zur Unwirksamkeit der gesamten Regelungen zu Schönheitsreparaturen und damit fallen diese komplett in den Verantwortungsbereichs des Vermieters.

Zitat aus der Pressemitteilung des BGH:

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.

Aus diesem Zitat zur Farbwahlklausel im Mietvertrag kann man ableiten, dass der BGH auch bezüglich anderer Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen sehr kritisch ist, wenn einzelne unzulässige Bestandteile vorliegen. Für die Praxis bedeutet dies, dass sich Vermieter und Mieter nur informell mit einer Farbwahlklausel zum Wohnungsauszug verständigen könnten, diese aber nicht zum formellen Bestandteil eines Mietvertrages machen sollten.

Haus & Heim

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