Kündigung durch Vermieter im selbstbewohnten Gebäude

Für Mieter gibt es in Deutschland ein hohes Maß an Kündigungsschutz. So kann normalerweise der Vermieter die Wohnung nur wegen Eigenbedarf kündigen, beispielsweise weil er selbst oder eine seine engsten Verwandten dort einziehen möchte. Wenn die vermietete Wohnung aber im selbstbewohnten Haus ist, dann liegen besondere Rechte beim Vermieter, womit sich der Bundesgerichtshof schon häufiger beschäftigt hat. Hintergrund ist der § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuches, der das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht einfordert, wenn nur zwei Wohnungen im Gebäude vorhanden sind.

Nun hat der BGH erneut die Frage der Kündigung durch den Vermieter im selbstbewohnten Gebäude behandelt und entschieden, dass für die Berechnung der Anzahl der Wohnungen des Gebäudes NICHT nur die vorhandenen Haushalte zu berücksichtigen sind. In dem behandelten Einzelfall hatte der Mieter im Obergeschoss eine Wohnung in einem Gebäude bezogen, in dem sich zwei weitere Wohnungen befanden. Im Erdgeschoss wohnte der Vermieter, im Untergeschoss gab es eine Einliegerwohnung. Diese Einliegerwohnung wurde im Laufe der Jahre in den Haushalt des Vermieters integriert. Trotzdem hat sie ihren Wohnungscharakter nach Ansicht des BGB nicht verloren und deshalb könnte der Vermieter den § 573a nicht für sich in Anspruch nehmen. „Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt.“ (Zitat aus der Entscheidung des BGH).

Daraus folgt, dass auch im Falle eines Mehr-Familienhauses, wenn der Vermieter einen großen Anteil des Hauses beansprucht, es für diesen besser ist, im Falle einer Kündigung im Einvernehmen mit dem Mieter zu handeln. Man berichtete auch darüber, dass die Möglichkeiten für Eigenbedarfs-Kündigungen durch die Gerichte sehr weit gefasst werden.

Generell raten Mietervereine und Hausbesitzerverbände zu einvernehmlichen Lösungen bei unterschiedlichen Interessenlagen. Denn juristische Streitfälle (die wie im besprochenen Fall bis zum BGH gehen und damit viel Zeit und Nerven kosten), sind selten eine optimale Konfliktlösungsstrategie.

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