Mieterhöhung und Mietspiegel

Normalerweise werden Mietverträge mit einer festen monatlichen Miete vereinbart. Für die Mieterhöhung ist auf eine ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen, die einfacher zu bestimmen ist, wenn es in der Gemeinde einen Mietspiegel gibt.

Wohnt der Mieter recht lange in seiner Mietwohnung, dann stellt sich für den Vermieter die Frage, ob er die Miete erhöhen kann, da inzwischen auch die sonstigen Lebenshaltungskosten gestiegen sind. Für eine Mieterhöhung sieht der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB (§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ein strenges Verfahren vor, damit durch laufende Mieterhöhung nicht die Interessenlage des Mieters unangemessen benachteiligt wird. Pressemitteilung-online meldet hierzu, dass trotz allgemein ruhiger Preisentwicklung die Mieten in Deutschland weiter steigen.

Zunächst legt das BGB fest, dass der Vermieter für die Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters benötigt; eine Mieterhöhung im Rahmen vom örtlichen Mietspiegel darf nicht einfach angeordnet werden. Außerdem darf ein Verlangen auf Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung wirksam werden.

Basis für die Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Dazu ist die aktuelle Wohnungssituation, was Größe, Beschaffenheit und Wohnlage angeht, mit entsprechenden Wohnungen der Gemeinde zu vergleichen. Hierzu kann ein Mietspiegel der Gemeinde herangezogen werden, der nach einem Verfahren im Sinne von § 558c BGB entwickelt wurde. Die Wohnungslage wird über die Adresse bestimmt und der Wohnungszustand ergibt sich nach einer Punktevergabe. Dann kann in der Tabelle vom Mietspiegel die Obergrenze für eine Mieterhöhung abgelesen werden. Zu beachten ist noch, dass es eine Kappungsgrenze von 20 % bei der Mieterhöhung geben muss. Da diese Berechnung der Mieterhöhung nach Mietspiegel sich auf die qm-Zahl der Wohnung bezieht, ist darauf zu achten, dass diese qm-Zahl beim Abschluss des Mietvertrages zutreffend bestimmt wurde.

Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mieterhöhung durch Mietspiegel für den Vermieter einfacher umsetzbar sein soll. So konnte in einem Ausnahmefall der Mietspiegel der Nachbargemeinde für eine Mieterhöhung benutzt werden, weil durch Gutachten geklärt war, dass diese Nachbargemeinde eine entsprechende Mietpreissituation hat.

Eine solche Verwendung vom Mietspiegel für eine Mieterhöhung ist ungewohnt und wird für die Praxis wahrscheinlich die Ausnahme bleiben. Liegt aber in einer Gemeinde ein schlüssiger Mietspiegel vor, dann haben Vermieter und Mieter eine Orientierung für die angemessene Bestimmung der Miethöhe.

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