Schönheitsreparaturen: Bundesgerichtshof schränkt Vermieter-Rechte erneut ein

Schönheitsreparaturen wären eigentlich nach dem Mietrecht Aufgabe des Vermieters, denn er stellt die Wohnung und ist für den Zustand des Mietobjekts verantwortlich. Herausgebildet hat sich aber die Praxis, dem Mieter regelmäßige Renovierungen seiner Wohnung durch den Mietvertrag als Verpflichtung aufzuerlegen. Generell ist die Praxis der Renovierungspflichten auch nicht unzulässig, der BGB hat lediglich verschiedene Gestaltungen der Renovierungspflichten als unzulässig bestimmt. Diese Renovierungspflichten werden üblicherweise unter dem Begriff Schönheitsreparaturen abgehandelt.

Generell besteht die Linie des BGB darin, dass er zwar die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als zulässig ansieht, sehr kritisch aber jede „unangemessene Benachteiligung“ bei der vertraglichen Festlegung von Schönheitsreparaturen bewertet. So ist es nicht angemessen, wenn der Mietvertrag ohne Berücksichtigung des Einzelfalls eine generelle Pflicht für Schönheitsreparaturen vorsieht, die automatisch nach einer bestimmten Anzahl von Jahren zu erfolgen hat. Ebenso wenig darf die Pflicht zu Schönheitsreparaturen so gestaltet werden, dass die Lebensführung der Mieter eingeschränkt wird, wie man im Blog von konzept-wohnen.de ausführt.

Nun hat sich der BGB mit einem Fall aus Berlin beschäftigt, bei dem der Mietvertrag Schönheitsreparaturen an den Außenfenstern und Außentüren dem Mieter auferlegten. Auch sollte der Mieter als Schönheitsreparaturen bei Bedarf die komplette oder Teile der Parkettversiegelung neu erstellen lassen. Ungewöhnlich war die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen am Außenbereich von Fenstern und Türen, denn diese werden normalerweise als Vermieterpflicht angesehen. Häufiger ist schon eher die Festlegung von Schönheitsreparaturen bei den Parkettversiegelung, wobei man aber hier sehen muss, dass diese Schönheitsreparaturen schnell Kosten von Tausenden von Euro hervorrufen können. Der BGB hat im vorliegenden Fall entschieden, dass diese Klauseln zu Schönheitsreparaturen unzulässig sind.

Relevanter als die Einzelfallentscheidung sind allerdings die generellen Aussagen des BGB zu Schönheitsreparaturen. Diese sind immer im Zusammenhang zu sehen. Ein Vermieter, der hier einzelne unangemessene Benachteiligungen festlegt, begibt sich in Gefahr, dass insgesamt alle Klauseln zu Schönheitsreparaturen unzulässig sind. Dann bräuchte der Mieter beim Auszug gar keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen, denn das Mietrecht überträgt dann diese Aufgabe der Schönheitsreparaturen dem Vermieter.

Vermieter sind also gut beraten, wenn sie die Vertragsklauseln in Mietverträgen zu den Schönheitsreparaturen nochmals prüfen und diese eng fassen und flexibel vom Mieter anwenden lassen. Dann muss um die Schönheitsreparaturen beim Auszug kein Streit entstehen und juristischen Auseinandersetzungen zu Schönheitsreparaturen wird ein Riegel vorgeschoben.

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