Trotz unwirksamer Eigenbedarfskündigung muss Mieter Anwaltskosten zahlen

Der häufigste Kündigungsgrund bei der Vermietung von Wohnungen ist ein Eigenbedarf des Vermieters. Der Vermieter muss in nachvollziehbarer Weise dem Mieter darlegen, dass er die Wohnung für eigene Zwecke oder für Verwandte verwenden möchte. Ein typischer Fehler, den hier Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung machen können, ist die fehlende oder unzureichende Begründung für den Eigenbedarf. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Anwaltskosten des Mieters, die dieser zur Abwehr einer solchen fehlerhaften Eigenbedarfskündigung hatte, nicht vom Vermieter (keine Schadensersatzansprüche) zu tragen sind (Aktenzeichen VIII ZR 9/10).

Das eine Eigenbedarfskündigung ohne Begründung von vorne herein und für jeden erkennbar unwirksam ist, kann man aus dem zuständigen Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches ableiten:

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

2.

der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Inzwischen wurde auch deutlich, wie fianzratgeber-kirch.de berichtete, dass der Kreis möglicher Familienangehöriger, die zur Eigenbedarfskündigung berechtigen, erweitert wurde. Das aber diese Gründe ausreichend zu belegen sind, ist den Vermieter- und Mietervereinen ausreichend bekannt und eine Beratung hätte sowohl beim Vermieter wie beim Mieter dazu geführt, dass der entsprechende Verband die Unwirksamkeit der Kündigung sofort erkannt hätte. Der Vermieterverein hätte möglicherweise dem Vermieter geraten, die Kündigung erneut wirksam (also mit ausreichender Begründung) auszusprechen. Der Mieterverein hätte mit einem einfachen Schreiben auf die Unwirksamkeit der Kündigung aufmerksam gemacht.

Ein Mieter, der in einem entsprechenden Fall also einen Rechtsanwalt einschaltet, bleibt auf den Kosten sitzen, denn

Nach der gesetzlichen Regelung ist die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam …

(Zitat aus dem oben verlinkten BGB-Urteil)

Das Urteil ist sehr interessant und könnte auch für weitere Rechtsbereiche an Bedeutung gewinnen, wenn man es verallgemeinert. Die Unwirksamkeit einer rechtlichen Handlung kann in vielen Fällen leicht erkannt werden, z.B. weil Begründungen gar nicht gegeben werden, obwohl das Gesetz es verlangt. Bleiben dann die Rechtsanwaltskosten auf den schnell aktiven Rechtebeanspruchern hängen, dann wird deren Motivation gebremst, allzu schnell einen Rechtsvertreter einzuschalten. Es bleibt aber abzuwarten, ob eine entsprechende Interpretation dieses Einzelfalls relevant wird.


Haus & Heim

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